Куда выгоднее вкладывать деньги на рынке недвижимости в условиях кризиса
Куда выгоднее вкладывать деньги на рынке недвижимости в условиях кризиса. Если стоит задача защитить капитал именно от падения курса рубля, то с экономической точки зрения выгоднее вложить деньги не в квадратные метры, а в твёрдую валюту – доллары, евро, швейцарские франки и т.п.
Однако всегда надо помнить, что любой инвестиционный инструмент имеет не только плюсы, но и минусы – иностранная валюта тоже может в какой-то момент сильно подешеветь. Поэтому откажемся от этого варианта инвестиций и рассмотрим другой традиционный и пользующийся доверием у наших граждан инвестпроект – покупку жилья. Итак, в какую недвижимость выгоднее вложить капитал?
Качественный рост цен на столичную недвижимость завершился почти семь лет назад: после ценового скачка 2006 года стоимость жилья в Москве колеблется в широком коридоре от $4 000 до $6 000 за квадратный метр.
Но, так ка курс отечественной валюты с начала 2014 г. упал с 32,7 до 36,4 рублей за доллар, долларовые цены на квартиры в Москве за тот же период снизились примерно на 6%, а рублёвые подросли на 4%.
Объясняется такая динамика достаточно просто. Граждане, опасаясь дальнейшей девальвации рубля, не только более активно покупают недвижимость, но и готовы платить за неё несколько больше – в рублях.
В условиях ослабления рубля наиболее устойчивыми – по крайней мере, на первых порах – оказываются цены на дорогое жильё – как по типу, так и по местоположению. Это связано, прежде всего, с тем, что в высокобюджетном сегменте цены чаще номинируются в долларах или индексируются в соответствии с ростом курса американской валюты. Кроме того, продавцы дорогой недвижимости, как правило, готовы ждать покупателей, удерживая цены, значительно дольше, чем владельцы бюджетных квартир.
При этом жилой фонд эконом класса давно живёт в рубле, поэтому даже в период резкого ослабления национальной валюты продавцы не пытаются привязать цены к доллару.
Тут, казалось бы, выгода очевидна. Цены на недвижимость, привязанную к доллару, более стабильны, следовательно, вкладчику гарантирована сохранность капитала.
Но, как показывает опыт предыдущих резких скачков курса доллара, даже в дорогом сегменте большинство покупателей не хотят переплачивать из-за болтанки валютных курсов. В результате через некоторое время владельцам дорогой недвижимости все равно приходится снижать номинированные по доллару цены.
В августе-сентябре 2011 г., когда доллар подорожал на 20% (с 27,5 до 33 руб.), и в мае-июне 2012-го (скачок на 17%, с 29 до 34 руб.) на фоне общего снижения долларового индекса стоимости жилья дорогая недвижимость также демонстрировала большую устойчивость, чем эконом класс. Но если взять более продолжительный период, то выяснится, что динамика цен в высокобюджетном сегменте практически ничем не выбивается из обще рыночной. То есть, за три года дорогие квартиры в современных монолитно-кирпичных домах подорожали на 14,7%, а, например, значительно более дешёвое жильё в типовых панельных – на 15,9%.
Такая же картина вырисовывается и при рассмотрении динамики стоимости метра по географии: с начала 2011 г. по конец 2012-го самый дорогой и престижный Центральный округ прибавил 15%, а Юго-Восточный, один из самых дешёвых, – 16,7%.
И здесь мы делаем вывод, что инвестиции в недвижимость лучше защищают тех, кто покупает жильё эконом класса, потому что наблюдается умеренный прирост рублёвых цен на фоне снижения долларовых.
На первых порах жильё бизнес и элит классов лучше сопротивляется коррекции благодаря тому, что цены в этих сегментах номинируются в долларах или индексируются по курсу американской валюты – во всяком случае, продавцы предпринимают такие попытки, надеясь на повышенный инвестиционный спрос. Хотя, в более продолжительной перспективе (от года и более), динамика цен на дорогое жильё и престижные районы практически ничем не отличается от динамики эконом класса.
Таким образом, привязка цен на недвижимость к доллару практически ничего не даёт. В кризисных условиях продавцам номинированного в долларах жилья все равно приходится предоставлять скидки, а впоследствии и снижать цены, чтобы продать недвижимость. То есть терять свои средства.
Поэтому, чтобы сохранить свои сбережения, а может и приумножить их, инвестируйте в жильё эконом класса. Потому что цены на него медленно, но верно растут, и именно объекты этого сегмента рынка сейчас наиболее востребованы у покупателей, и будут востребованы ещё долго.
В Подмосковье сейчас все чаще, и это становится модно, строятся жилые комплексы, ориентированные именно на покупателей эконом класса. Но хорошего, качественного жилья всё ещё недостаточно, как пример того, как оно должно выглядеть, мы можем привести такой жилой комплекс, как «Мечта». Здесь, как и в других жилых комплексам ближнего Подмосковья сейчас тоже цены поднимаются, потому что в нынешних экономических условиях всем сейчас становится ясно, что будущее именно за рублёвыми инвестициями в недвижимость.
10 апреля в Гостином дворе, в рамках Международной...
Ипотечные условия станут более интересными при покупке...