Кто на рынке загородной недвижимости выиграет в кризис? Свое мнение высказали ведущие девелоперы
Прежде всего, ведущие аналитики страны отмечали, что кризис в стране есть и выход из него неблизок. Но самое плачевное состояние сейчас именно на загородном рынке, который пострадал больше всего уже в прошлый кризис и так до конца и не восстановился. Кроме того, государство сейчас поддерживает рынок многоквартирных новостроек, а «загородка» оставлена на произвол судьбы.
Безусловно, государство правильно расставило приоритеты, но загородный рынок, особенно сегмент малоэтажного строительства, важен для страны. Валерий Казейкин, первый вице-президент НАМИКС, заместитель координатора программы Государственной Думы по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом», сообщил, что в 2014 году было построено 83,6 млн кв. м жилья, из них 53% малоэтажного. Это на 14% больше рекордного показателя советского времени (73 млн кв. м) и на 13 млн кв. м превышает плановые показатели.
Безусловно, 2015 не может похвастаться приростом, но объём ввода жилья уменьшился незначительно. Причём именно малоэтажное жильё в кризис выглядит самым беспроблемным: оно строится быстро, проектируется под конкретного заказчика и практически всегда достраивается.
Однако опасения вызывает ввод новых строительных площадок, вернее его отсутствие: «Существующие площадки доведут до конца, но новых становится всё меньше и меньше. Это тревожит». По мнению Казейкина, рынок находится в стадии кризиса, но дна не достиг. Ситуация и по спросу,и по новым строительным площадкам будет ухудшаться.
Константин Апрелев, вице-президент Российской Гильдии Риэлторов, также констатировал, что на загородном рынке сейчас наблюдается непростая динамика. Во-первых, не может не волновать большая разница между ценой актива и ценой сделки. Это приводит к тому, что люди не понимают рыночную стоимость товара, следовательно, рынок загородной недвижимости опять стал непрозрачный. По мнению Апрелева, понятие реальности цен на землю на сегодняшний день находится на уровне 90-х годов. Во-вторых, обострилась борьба за покупателя, и накал этой борьбы будет расти.
Александр Крапин, генеральный директор аналитического агентства RWAY, убежден, что объемы строительства жилья в ближайшие годы будут снижаться. Уже сейчас на рынке четко прослеживаются следующие тенденции: падают цены на загородные предложения, снижается деловая активность в целом. Падение активности на данный момент составляет 30-50% в зависимости от региона. Изменения можно ждать лишь после оживления спроса покупателей. А для этого надо выйти из кризиса.
По мнению Крапина, способствовать данному процессу могут денежная реформа, прекращение борьбы с инфляцией, совершенство налоговой системы и интенсивное развитие внутреннего рынка.
Среди экспертов высказывалось мнение, что дно уже пройдено. Такую позицию защищал Дмитрий Таганов, руководитель АЦ ИНКОМ: «Дно кризиса достигнуто летом 2015 года». С продажами на загородном рынке в третьем квартале 2015 года было проблемно у многих компаний в зависимости от их продукта. Хуже всего обстояли дела с коттеджами: более 60% компаний, продающих коттеджи, не продали ни один лот за третий квартал. Не намного лучше обстоят дела и с таунхаусами. Таких компаний с нулевыми продажами за тот же период было чуть более 50%.
В сегменте квартир в малоэтажных комплексах и участков без подрядов таких компаний всё-таки было меньше 50%. Лучше всех на загородном рынке сейчас себя чувствует именно «малоэтажка», и, скорее всего, это связано с отсутствием ипотеки именно на землю. Дальнейшего спада спроса Дмитрий Таганов не прогнозирует. Кроме того, он констатирует, что цена уже перестала падать. Продавцы достигли уровня, когда снижать нельзя, иначе продажи пойдут в убыток. Пока это справедливо для компаний, покупавших землю с рынка, у таких проектов очень высокая себестоимость.
Одним словом, кризис - сложное время, но есть компании, которые всё-таки умудряются эффективно продавать даже сейчас. Как? Некоторые ведущие девелоперы загородного рынка делились своим опытом на прошедшей конференции.
Александр Дубовенко, управляющий партнер в GOOD WOOD, ставку сделал на маркетинг, так как именно он может решить главную задачу любого владельца бизнеса - остаться этим владельцем. Важно правильно создать продукт, востребованный на рынке, а для этого необходимо изучать как запросы своего покупателя, так покупателя вообще, и при этом не забывать про конкурентов. Кроме того, необходимо обучать своих продавцов и контролировать их работу.
Константин Филиппишин, генеральный директор УК «Экодолье», также разделяет мнение, что побеждает тот, кто умеет смотреть на конкурентов, а также не теряет качества, не снижая динамики строительства, может себе позволить «работать на склад».
_1.jpg)