Коттеджные поселки Земельные участки Таунхаусы Спецпредложения
Эконом класс Комфорт класс Элитное жилье
все
все
Эконом класс Комфорт класс Элитное жилье
все
все
Эконом класс Комфорт класс Элитное жилье
все
все

Лучшие предложения


Добавить объект

Новости поселков


Избранное




«Важно место и время в пути, а не километр, на котором вы живете»

Фото
Опубликовано: 13 окт 2016 года

Иван Журавлев, автор и руководитель проекта "коттеджный посёлок «Иванова Фазенда», в интервью радиостанции рассказал о главных тенденциях спроса и предложения на рынке загородной недвижимости Подмосковья. По экспертному мнению Ивана, спрос на дорогие участки сместился в район 100-го км.

— Начнем с обзора Каширского шоссе, где находится поселок. Жилье какого класса представлено в этом сегменте?

— Престижными районами до кризиса 2008 считались Новая Рига и Рублевка. Каширка рассматривалась только до 30-го км от МКАД. Поэтому именно здесь локализировалось жилье бизнес- или элит-класса.

Сегодня предложений по Новорижскому и Каширскому шоссе, в том числе элит-класса, практически нет. Покупатели не готовы отдавать 3–10 млн $ долларов за участок с загородным особняком. Т. е. все компании уже почти переключились на реализацию проектов бизнес-класса и бизнес-плюс.

Важный момент: текущий рынок готов рассматривать предложения стоимостью 150–450 тысяч долларов. Если у вас есть дом хорошего качества и площадью от 160-400 м.кв., то уверен на 90 % вы сможете его продать с ориентиром на эти суммы. Затраты на постройку гарантированно окупаются при продаже. А найти покупателя на дом с амбициозными запросами за свой дом в 3–10 млн долларов — безумно сложно. Не имеет смысла даже пробовать.

— Хорошо. Как тогда обстоит ситуация с жильем эконом-класса по Каширскому шоссе и Новой Риге? Осталось ли оно еще?

— Вполне, предложения по Каширскому и Новорижскому шоссе начинаются около 70-го км. Их границы заканчиваются сейчас отметкой в 130 км от МКАД. Раньше коттеджные поселки эконом-класса практически не строились. Они стали появляться после кризиса 2008 года. Явление — массовое, и связано с деятельностью крупных землевладельцев.

Эконом-класс — это поселки стоимостью от 15 000 рублей за сотку. Изначально фонды закупались оптом по 100–150 долларов за 100 м². Курс доллара тогда был ниже, так что сегодня высоких торгов по участкам нет. Покупатель может рассчитывать на несколько соток, 6–11, ему сделают прокладку направлений дорог, покроют щебнем и построят ограждения. Это считается бюджетным предложением и подобных предложений масса.

Основным продавцом такого Low-cost на Подмосковном рынке является компания УДАЧА, продающая свои массивы по принципу "Бабушкина дача": участок 6 соток, Эл-во 5 кВт (или по ФЗ бесплатно), дороги грунтовые, забор по периметру посёлка - Сетка рабица, организационная форма управления СНТ или ДНТ. Итог: перенасыщение предложений эконом-класса и участков без единой концепции, так называемые участки "без подряда". Как следствие транспортная загруженность Новой Риги.

И что там происходит теперь все знают. Постоянные пробки по Новорижскому шоссе, перегруженность объектами инфраструктуры, неприятно изменился общий комфорт проживания.

— Рассмотрим цены. Есть ли в них различия по классам участков?

— Скоростные трассы Каширского (М-4) и Новорижского (Новая Рига) — самые престижные и развитые направления. Но в них категория бизнес-класса размыта. У меня есть собственная классификация. От 1,2 млн рублей за 1 сотку — элитный класс. К нему близок бизнес-плюс — от 600 тыс. до 1 млн рублей за 1 сотку.

изнес-класс стоит от 300 до 500 тыс. рублей за сотку и предполагает качественное обустройство территории. Предложения ниже 300 тыс. рублей за сотку — тоже бизнес-класс, но покупатель получит просто жилье в хорошо охраняемом поселке с проведенными коммуникациями и проложенными дорогами. Они обычные, без покрытия брусчаткой. Ландшафтного дизайна не предусмотрено, из объектов — обычный продуктовый магазин и небольшая детская площадка.

Существует еще одна разновидность поселков бизнес-класса. Цена земли составляет 150–200 тыс. рублей. К бизнес-классу этот сегмент имеет отношение из-за расположения. Участки находятся в 30–50 км от МКАД. Их продажа является демпинговой, так как качественная инфраструктура здесь невыгодна. За такую сумму покупателю, выбирающему из 100–150 вариантов, не предложат должного благоустройства. На него необходимо выделять с каждой сделки примерно 600–900 тыс. рублей, а в данном случае это нерентабельно.

Мы же реализуем другой подход. В поселке «Иванова Фазенда» участок площадью 15 соток стоит 2,3 млн рублей. Аналогичную сумму инвестируем в развитие инфраструктуры. Для нас важно благоустройство, ведь «Иванова Фазенда» является уникальным проектом компании «Дачный Альянс». Поселок проектировался с душой, поэтому искренне хочу сделать его лучшим объектом среди бизнес-класса.

Поселок занимает 45 га, а рекреационных территорий — 10 га. Плюс Барсуковское охотхозяйство рядом с девственным лесом, а это более 10.000 гектар лесного массива (хвойного и смешанного). Задумайтесь на минутку! Вековой лес прям в коттеджном посёлке, и у каждого крайнего домовладения есть выход в тайгу))). Шучу, но лес и впрямь шикарный!

Большую часть территории мы отвели для общественного использования, инфраструктуры и рекреаций. Есть два искусственных водоема с рыбой, на берегу природного лесного озера обустроен банный комплекс «Усадьба». На территории большого искусственного водоема в посёлке предусмотрен пляжный отдых, семейный досуг, купание в водоеме, песочный пляж, шезлонги и гамаки. Построили часовню с купелью, детский клуб, где функционируют различные кружки. Есть огромные детские площадки, рассчитанные на одновременное пребывание 100 человек.

Если сравнивать наш поселок с рынком Подмосковья, то аналогичные проекты по размеру выделяют всего 5–10 % территории на общее использование. Хотя они тоже называют себя бизнес-классом. Я посвятил несколько видеоконференций девелоперскому подходу к экономии при обустройстве транспортных коммуникаций и общественных территорий. Подобные проекты относят себя к бизнес-классу сугубо из-за местонахождения (30–50 км от МКАД). Если углубляться в их подход к организации инфраструктуры и узких улочек, то название "бизнес-класс" останется только на словах продавцов.

— Что включает в себя инфраструктура «Ивановой Фазенды»?

— Инфраструктуру мы продумали еще до старта проекта. Наш поселок с асфальтированными бульварами и улицами шириной более 15 м, радиальными 10-метровыми проездами, игровыми зонами, спортплощадками, рестораном, детским клубом, банным комплексом «Усадьба», местами для прогулок, водоемами, обустроенными лесными участками. Разработан проект вертолетной площадки. В шаговой доступности школа, поликлиника, фитнес-клуб, магазины, детский сад, торговый центр и рынок. В декабре открывается большой сетевой ретейлер "Пятёрочка", что кстати является весомым индикатором.

Инфраструктура хорошего поселка — это соответствующие вложения. Достаточно средств выделяется на ландшафтный дизайн. Был спор с жителями поселка насчет сбора дополнительных целевых платежей на благоустройство посёлка и по желанию жителей увеличения объёмов работ по ландшафтному дизайну. Через время понял, что деньги собрать не получится, и сделал все за свои. Все хотят, чтобы было красиво, но платить за это готовы единицы.

Аналогично решался вопрос с забором внутри поселка, который имеет свой индивидуальный эскиз и стиль. На создание ограды с авторской ковкой и кирпичными столбами песочного цвета ушло 3 месяца. В тот период приобрели только 5 коттеджей для постоянного проживания. В качестве наглядного образца я обустроил одну улицу. Людям понравилось. Они с удовольствием и на "ура" приняли концепцию малых архитектурных форм, и готовы строить свои фасадные Заборы по нашим эскизам несмотря на цену, ведь используемые благородные материалы соответствуют стилю премиум класса.

Первая очередь поселка — это дискуссии по поводу дизайна ландшафта, высоты забора, расцветки рам на окнах и кровельного материала. Архитектурный отдел нашей компании «Дачный Альянс» в итоге выполнил кровлю в американском стиле из материалов Grand Line благородного темно-серого цвета. У состоятельных жителей с собственными амбициями и дизайнерским вкусом концепция вызвала одобрение. Сейчас «Иванова Фазенда» — комфортный и приятный для жизни поселок.

— Выходит, вы реализуете участки без подряда с определенными требованиями?

— Термин «участки без подряда» — абстрактен. У нас — «мягкий подряд». Покупателям, которые интересуются домовладениями, сообщаем, что у проекта особый регламент. К примеру, разрешено строить только здания в стиле Альпийского Шале (более известный у русских людей, как «Купеческий дом») - первый этаж должен быть добротным, каменным, а второй — из клееного бруса.

Забор нужно возводить кованый, столбы — из кирпича соломенного цвета, завышенным не более 2 м по фасаду. Покрытие — темно-серая металлочерепица Grand Line. В лесных частях можно строить коттеджи в стиле Альпийского Шале или дома из кирпича. Все это не нарушает общую концепцию поселка, которой мы четко придерживаемся с самого начала.

— К чему могут привести жесткие требования к будущим покупателям и существующим собственникам участков?

— По сравнению с другими элитными поселками, у нас — комфортная и добродушная атмосфера. Архитектурные требования посёлка однозначно привлекают статусного клиента умеющего ценить вкус и стиль, бесспорно благодаря тем же требованиям мы ограждаем нашу аудиторию от "случайных" покупателей, желающих иметь хорошее место для жизни, но при этом не соблюдать общие правила и строить "что попало". Отбор заключается в формировании контингента единомышленников до оформления покупки. Мы не гонимся за массовыми продажами, учитывая тот факт, что все инвесторы проекта сами живут в посёлке "Иванова Фазенда", можно понять нашу цель формирования аудитории. На стадии переговоров знакомимся с клиентами, узнаем их потребности и ожидания. Мы хотим, чтобы люди постоянно жили в «Ивановой Фазенде», а не только приезжали на уик-энд.

— Разве можно постоянно проживать в поселке, отдаленном от МКАД на 120 км? Каждый день на работу ездить надо же.

— Дома по Новокаширскому шоссе на 55-м и 120-м км имеют несущественную транспортную разницу в 30 минут. Каширское шоссе очень удобно и имеет 4-5 полос М-4, по которой можно ехать с легальной скоростью 130 км/ч. Тот факт, что эта трасса на сегодня лидер и продолжает активного развивать свою инфраструктуру свидетельствует о больших перспективах южного направления оставляя позади конкурентов. Поэтому вопрос о расстоянии от МКАД до вашего дома больше неактуален. Важно место и время в пути, а не километр, на котором вы живете. Можете проверить время в пути через Яндекс.Навигатор. введя название: Коттеджный посёлок «Иванова Фазенда», название посёлка уникально, поэтому с поиском проблем не возникнет. Без спешки от МКАД до поселка вы легко доедите за 1 час 15 минут.

Около 55-го км находятся 3–4 поселка элит-класса. Их стоимость за сотку в несколько раз выше нашей, но главное — разница езды между ними и нами — 30 минут. Некоторые жильцы тех поселков купили у нас второй дом. Но теперь возникла проблема продать дом в элит-классе за 2–4 млн долларов, уже долгое время стоят на реализации. Никто покупать не спешит.

Для понимания, мы предлагаем купить просторный дом площадью 250–370 м² с участком 15–20 соток за 10–15 млн рублей. Это недорого, учитывая транспортную доступность «Ивановой Фазенды» через Новокаширское шоссе. От места проживания на трассу, которая находится в 15 км, можно выехать за считаные минуты и добраться в южную сторону МКАДа за час с небольшим.

— У вас есть жители поселка, которым необходимо ежедневно добираться в Москву на работу?

— Мы полностью реализовали 350 домов в коттеджном поселке «Экопарк», который находится на расстоянии 7 км от «Ивановой Фазенды». В 2016 году в КП "ИФ" было куплено несколько лесных участков, их владельцы построили коттеджи по проектам на территории первой очереди. Людей, которые работают в Москве, — много и в КП Экопарк и уже есть в КП "Иванова Фазенда". Некоторые из жителей — собственники бизнеса, которые работают дистанционно и не посещают столицу в пиковые часы.

Качественный Интернет в посёлках и интернет-телевидение со скоростью 100 Мбит/с для каждого жителя поселка обеспечил Ростелеком. Еще пример: один из известных актеров, планирующий проживать у нас в КП "ИФ", говорит, что ездит на съемки в Москву в удобное время. Работа над рекламными роликами никогда не начинается раньше 10 утра. У него есть дача в 15 км от Москвы, но его не привлекают узкие улицы, как в бабушкином дачном кооперативе. Еще добавилась массовая застройка таунов и малоэтажек, что вызывает определенные неудобства. Так что в «Ивановой Фазенде» скоро появятся новые замечательные жильцы.

— Какие перспективы строительства качественных поселков в большем отдалении от Москвы?

— Тенденции роста мировых мегаполисов касаются и нас. Места от 100 до 130 км имеют хорошие перспективы для постоянного проживания. Здесь лучше экологическая обстановка и сохранность природных ландшафтов. Новый съезд ЦКАД и скоростная магистральная артерия, соединяющая Москву с Крымом, увеличит престижность направления и вдохнет новую жизнь. Думаю, 30 минут в пути между бетонным кольцом и нашим поселком скоро покажутся несущественными.

Наш поселок — перспективный, по прогнозам, его ликвидность повысится через 3-5 лет. Уже сейчас инвестируются средства, а динамика развития Веневского района с его низкой кадастровой ценой недвижимости по сравнению с Подмосковьем и тарификация энергоносителей (на 20–30 % ниже столичной) сделают наш поселок привлекательным для тех, кто умеет считать деньги не смотря на достаток. Дальновидные инвесторы и состоятельные люди предпочитают обустраиваться дальше 50-километровой зоны с негативным экологическим влиянием мегаполиса и высокими ценами на землю.

Еще новости Все новости

Актуальные предложения

Ничего не нашли? Попробуйте поиск
Эконом класс Комфорт класс Элитное жилье
все
все
Эконом класс Комфорт класс Элитное жилье
все
все
Эконом класс Комфорт класс Элитное жилье
все
все